UFC-QUE CHOISIR DE THIONVILLE

Info consommateurs

OBJECTIFS ET LIMITES DE LA SCI : Gérer un patrimoine commun

La SCI peut se révéler un bon outil de gestion patrimonial. Il est en effet des situations dans lesquelles il n’y a pas d’autre solution que d’acquérir ou de détenir un bien immobilier à plusieurs. C’est généralement le cas entre personnes d’une même famille, par exemple frères et soeurs à l’occasion d’une donation par les parents, concubins ou époux qui achètent ensemble un logement.

1.Une alternative à l’indivision

Inconvénients de l’indivision:

Un indivisaire ne peut faire seul que les actes indispensables à la conservation du bien (réparation d’urgence…).

Pour les actes de gestion courante, par exemple conclure ou renouveler un bail, il faut la majorité des2/3 des droits indivis.

Et pour tous les autres actes, il faut l’unanimité.

 En indivision, la gestion d’un bien peut vite devenir très compliqué.

Avantages comparatifs de la SCI:

À l’inverse, la gestion d’un immeuble par une SCI est plus simple car un gérant est nommé.  Il a, sauf dispositions particulières, tous pouvoirs pour gérer dans l’intérêt de la société.

exemple entreprendre des travaux, conclure un bail, etc. sans demander l’accord des associés pour chaque acte. Toutefois, rien n’empêche les associés de réduire les pouvoirs du gérant, dans les statuts, à certains actes ni de prévoir qu’il devra les prévenir, par exemple avant de conclure un bail, avant d’emprunter, avant de vendre, etc.

Ainsi, on peut choisir très précisément les pouvoirs donnés au gérant, ce qui présente un avantage certain par rapport à l’indivision.

2.Obtenir un avantage fiscal

Passer par une SCI pour transmettre un bien immobilier, par exemple à ses enfants, peut permettre d’alléger la fiscalité. L’optimisation se fait à trois niveaux.

Pratiquer une décote

La valeur d’un immeuble diffère selon qu’il est détenu ou non par une SCI.

Pour quelle raison ? L’immeuble détenu par la SCI, dont la propriété est émiettée en parts sociales, est difficilement vendable – a fortiori s’il s’agit d’une SCI familiale. Un immeuble détenu par une SCI perd donc de sa valeur vénale du fait de cette moindre liquidité, ce qui permet d’opérer une décote minorant la valeur des parts.

Cette diminution du patrimoine réduit la valeur imposable aux droits de succession.

Transmission fractionnée

La division d’un immeuble en parts sociales permet d’optimiser le plafond d’abattement sur les donations qui se reconstitue tous les dix ans.

Prenons un exemple : madame D veut donner à ses deux filles une maison d’une valeur de 500 000 €. Si elle la leur donne telle quelle, chacune des filles recevra une valeur de 250 000 €. Sur ce montant, chacune des deux filles bénéficiera d’un abattement de 100000 € (montant de l’abattement pour les enfants en 2017), elles seront donc toutes les deux imposables sur la base de 93 026 € (250 000 – 100000). Admettons maintenant que Mme D crée une SCI ayant pour capital social la maison, estimée à 450 000 € compte tenu d’une décote de 10 %. Cette société est constituée de 1 500 parts sociales de 300 € chacune. Mme Dubois peut donner  333 parts à chacune de ses filles (soit 100000 €), en franchise d’impôt puisque le montant de la donation est inférieur à l’abattement. Elle leur donnera les parts restantes dans 10 ans, une fois l’abattement reconstitué. La totalité de la maison aura ainsi été transmise en franchise d’impôt.

Avantage lié à l’amortissement d’un prêt

Les parents peuvent envisager le montage suivant : ils font un versement en compte courant à la société, qui acquiert ainsi un immeuble qu’ils donnent en location.

Compte tenu du passif de la société – le compte courant est une dette de la société -, la valeur des parts est nulle ou quasi nulle. Ils en attribuent, par exemple, 90 % à leurs enfants et n’en gardent que 10 %. Au fur et à mesure du remboursement des emprunts par les loyers, la valeur de la société et donc des parts augmente.

Cet accroissement de valeur profite à 90 % aux enfants, en franchise d’impôt.

3.Acheter en SCI pour sécuriser un concubin

La création d’une SCI pour acheter le logement du couple ne présente pas d’avantage fiscal. En revanche, la SCI peut permettre de sécuriser le droit du survivant sur le logement. Mais attention, cette situation n’est vraie que pour les couples non mariés et non pacsés, autrement dit pour les concubins.

Conseillé pour sécuriser le droit du concubin survivant

Lorsque des concubins non pacsés achètent ensemble leur résidence principale, ils le font généralement en indivision. Le bien appartient alors à chacun à proportion de son apport. 

  L’inconvénient est qu’en cas de décès du concubin le survivant se trouve en indivision avec les héritiers. Ils pourront l’obliger à vendre ou, si une clause d’agrément est prévue, à racheter leurs parts.

Certes le concubin qui risque de décéder le premier pourrait léguer ses parts au survivant, mais cette opération est très onéreuse car le fisc taxe les successions entre étrangers à 60 %.

Montage juridique favorisant les concubins: le démembrement croisé

Pour permettre au concubin survivant de continuer à jouir du logement  la solution  la plus sûre consiste à créer une SCI propriétaire du bien, puis à faire « un démembrement croisé » des parts de la société. C’est une opération juridique un peu complexe, qui consiste pour l’un à acheter la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Tandis que l’autre fait l’opération inverse .

Ainsi, quel que soit celui qui décède le premier, le survivant aura la pleine propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Cette solution lui permet de jouir du logement jusqu’à son décès.

4. Couples mariés ou pacsés : pas forcément intéressant

 Les couples mariés ou pacsés peuvent facilement se léguer un bien par testament, car ils sont intégralement exonérés de droit de succession. Ils peuvent également opter pour une donation. 

  L’époux ou le partenaire qui risque de décéder le premier a donc tout intérêt à transmettre ses parts indivises (en pleine propriété ou en usufruit) sur le logement, plutôt qu’à créer une SCI.

 De plus, au décès de l’un des époux ou partenaire pacsé, l’autre bénéficie sur le logement et sur les meubles d’un droit de jouissance temporaire d’une année. Ce droit de jouissance est gratuit, le survivant n’a donc rien à payer aux héritiers. La seule condition, c’est que le logement constitue sa résidence principale lors du décès.

 Au contraire si le logement appartient à une SCI:  le survivant ne bénéficie pas du droit de jouissance d’une année après le décès de son époux ou partenaire.

De plus  si le couple est soumis à l’ISF, il ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % qui s’applique à la résidence principale.

 source article intérêt privés n° 680 Nov

Même catégorie

CREDIT IMPOTS

28 novembre 2017

GAZ ET ELECTRICITE

28 novembre 2017